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Reconquérir des rez-de-chaussée en centre-ville ancien à destination d'activités touristiques et commerciales

 

La Rue des Arts à Toulon (83)
La Rue des Arts de Toulon - Logo

Genèse de l'action

Contexte

La rue Pierre Sémard (aussi appelée rue du "Canon"), axe majeur historique du Centre Ancien de Toulon, accueillait jusqu'à la fin des années 1980 une clientèle nombreuse - à la fois bourgeoise et populaire - attirée par une offre commerciale qualitative et diversifiée. Endroit festif la nuit tombée, cette rue restait dans l'inconscient collectif comme un lieu de convivialité regretté.

La Ville de Toulon, propriétaire d'une majeure partie des locaux implantés en rez-de-chaussée de la rue a alors décidé de lancer une consultation d'opérateurs privés, dans le cadre du réaménagement confié à sa société d'économie mixte Var Aménagement Développement.

C'est ainsi que, dans un premier temps, la Ville a retenu la proposition de la SARL CARIM d'acquérir ces locaux pour les louer, en ciblant des "Activités Artistiques et dédiées à l'Art de Vivre" dans le cadre d'un cahier des charges spécifique.

Dans un second temps, au vu des enjeux urbanistiques et de l'impact essentiel de la Place de l'Equerre dans la dynamique du projet, à la demande de la SARL CARIM, la Ville de Toulon et la SEM Var Aménagement Développement ont décidé d'intégrer au projet cet espace en lui donnant une vocation plus festive par l'accueil de bars et restaurants.

Objectifs

Conférer à nouveau à la rue Pierre Sémard vitalité et attractivité.

Plus largement, redonner un aspect "festif", un "désir de vie", au centre historique de Toulon en proposant des activités culturelles (expositions, photos dans les rues, etc.).

 

 

Rue Pierre Sémard - Perspectives du projet initial SARL CARIM

Rue Pierre Sémard - Perspectives du projet initial de la SARL CARIM

 

Rue Pierre Sémard - Projet initial d'implantation de la SARL CARIM

Rue Pierre Sémard - Proposition initiale d'implantation de la SARL CARIM

 

Rue Pierre Sémard/Place de l'Equerre - Locaux finalement concernés par l'intervention de la SCI

Rue Pierre Sémard / Place de l'Equerre - Locaux finalement concernés par l'intervention de la SCI

 

Présentation de la démarche

Pilotage

Commune de Toulon

Acteurs, intervenants, partenaires

Dans un premier temps : SEM Var Aménagement Développement et SARL CARIM

Dans un second temps : Afin de se donner les moyens d'élargir l'opération à la Place de l'Equerre (acquisition des locaux concernés, réalisation des travaux nécessaires, commercialisation des locaux à des porteurs de projet répondant aux thématiques et prise en charge de la gestion et de l'animation de l'ensemble) une société patrimoniale a été créée : la SCI Equerre Sémard Développement, constituée de la SARL CARIM (51%), de la Caisse des Dépôts et Consignations (34%) et de la SEM Var Aménagement Développement (15%).

Port des Créateurs : acteur public associatif présent sur le site et en charge du soutien de l'ensemble des projets artistiques envisagés sur le centre de Toulon : assistance au montage administratif et financier des projets, assistance à la communication et à l'animation des réseaux sociaux, mise à disposition de locaux et de matériels, etc.

Points forts de la démarche

Un projet qui s'inscrit dans le cadre d'un Programme de Rénovation Urbaine.

Une affectation thématique des activités commerciales implantées en rez-de-chaussée de logements.

La mise en place d'un niveau ambitieux et régulier d'animations diurnes et nocturnes.

Des prestations d'aménagements extérieurs de qualité associées à un éclairage festif et esthétique.

Une localisation privilégiée comme porte Est du centre-ville de Toulon, lien entre le parking de la Place d'Armes et l'axe commercial de la rue d'Alger.

Des loyers entre 120 et 160 €/m²/an, progressifs (bail commercial 3/6/9 - locaux bruts avec vitrine, réseaux, façade rénovée et volets roulants) :

  • franchise de loyer les 3 premiers mois,
  • 50 % du loyer d'objectif pendant 9 mois,
  • 66 % du loyer d'objectif au cours des 2e et 3 eannées d'exercice.

Un cahier des charges joint au bail précise les obligations de participation aux animations et les horaires d'ouverture obligatoires.

La mise en place d'une signalétique dédiée (points d'informations).

Une communication forte et structurée, s'appuyant sur le dynamisme de l'ensemble des activités installées et sur l'énergie participative des intervenants extérieurs intéressés par la qualité présentée.

Une programmation permanente d'événements organisée en lien avec le calendrier de manifestations de la Ville et avec leurs intervenants.

En complément des implantations thématiques, l'organisation d'un cycle d'expositions de photographie contemporaine au sein même des rues grâce à la mise en place d'un système d'accrochage intégré de manière pérenne aux façades réhabilitées (cycle organisé par des commissaires reconnus).

Difficultés rencontrées

Les locaux implantés en rez-de-chaussée de l'ensemble Sémard-Equerre ont été acquis préalablement par la Ville de Toulon et la SEM Var Aménagement Développement, durant près d'une décennie, dans le cadre du processus global de rénovation du centre historique. Ensuite, 1 an a été nécessaire pour trouver un accord entre les différents acteurs puis 1 an supplémentaire pour recéder les locaux à la SCI.

80 % des porteurs de projet étaient identifiés dès le démarrage. Toutefois, la commercialisation quasi immédiate étant effectuée essentiellement par bouche-à-oreille, il a fallu gérer les attentes pendant le temps de montage et des travaux qui a duré plus de 2 ans.

Bilan de l'action

Résultats

Les locaux ont ouvert successivement de novembre 2016 à mars 2017 (inauguration de la Rue des Arts le 12 mai 2017).

Cette ambition de création, par la culture, d'un lien structurant et affectif entre population et territoire, est désormais pleinement intégrée au projet de revitalisation du Centre Ancien mené depuis de nombreuses années par la Ville de Toulon et la SEM Var Aménagement Développement.

Ainsi, actuellement, sur le quartier Sémard-Equerre et son environnement proche, près de 40 boutiques (commerces, galeries, bars, etc.) participant de cette thématique sont installées pour constituer un lieu à la fois commercial et artistique qui réunit des activités vivantes, singulières et renouvelées. La quasi-totalité des locaux commercialisés sont ouverts.

 

  

Rue des Arts - Images de l'inauguration (source : SCI Equerre Sémard Développement)

L'inauguration de la Rue des Arts en images (source : SCI Equerre Sémard Développement)

 

 

Enseignements

Facteurs de réussite

Une volonté politique forte.

Une maîtrise foncière d'ensemble du foncier à réaménager.

La présence d'un investisseur local volontaire.

L'ensemble des démarches nécessaires au lancement du projet mené par une SCI (composition de type "public-privé") :

  • études techniques et commerciales ;
  • approche des concepts artistiques à valoriser (à la fois pour la communication et la valorisation de l'espace) ;
  • mise à bail des locaux en respectant la thématique ;
  • mise en place des fonds propres et du financement ;
  • acquisition ou prise à bail emphythéotique des biens concernés ;
  • mise en oeuvre des travaux de reconfiguration des locaux ;
  • mise en place des outils de communication ;
  • préfiguration de la politique d'animation.

La SCI assiste également les locataires dans la mise en oeuvre de leur projet d'aménagement des locaux, et continue de prendre en charge la communication de l'opération et l'animation de l'espace commercial.

Une action coordonnée associant divers acteurs du territoire.

Ecueils à éviter

Trop disperser son action : nécessité de privilégier un secteur d'intervention contenu, adapté au potentiel marchand et aux besoins, pour d'abord créer un effet levier qui pourrait éventuellement permettre plus tard de nouveaux développements.

Vigilance quant à d'éventuels projets annexes au secteur d'intervention : en particulier, nécessité de contraindre le développement de surface marchande en périphérie du centre-ville, source de désertion.

Coût et financement de l'action

Budget de l'action : 4.8 millions d'euros

30% de ce budget ont été financés en fonds propres par la SCI Equerre Sémard Développement.

Emprunt auprès de la Caisse d'Epargne pour le montant restant à financer.

Investissement sur 15 ans (action en cours depuis plus de 10 ans) + 2 ans de différé d'amortissement.

Ressources

Enjeux bâtis : 2 500 m² utiles composés de 25 locaux de 20 à 350 m².

En savoir plus / Contacts

www.ruedesarts.fr

Page Facebook : Rue des Arts

You Tube : vidéos relatives à la Rue des Arts de Toulon

Mots-clefs

Toulon, Rez-de-chaussée, Centre-ville, Centre ancien, Centre historique

 

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