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Co-construire avec les artisans une offre immobilière sur-mesure : la démarche "Villages d'Artisans" dans l'Eure

Cette fiche présente une initiative hors QPV, qui par son caractère exemplaire pourrait être reproductible.

Logo CMA de l'Eure

Genèse de l'action

Contexte

La démarche "Village d'Artisans" est née en 2002, suite à une étude réalisée à l'échelle départementale par la Chambre de Métiers et de l'Artisanat de l'Eure (CMA 27) et Eure Expansion. Celle-ci a révélé des potentialités de développement inexploitées dans le secteur de l'artisanat.

Quelques chiffres éloquents : 400 chefs d'entreprise ont un projet d'investissement, plus de 60% des entreprises ne peuvent s'agrandir sur site, soit un total de 135 000 m² de besoins immobiliers. Ce constat fut confirmé par une nouvelle étude départementale conduite par la CMA 27 et Eure Expansion en 2012.

Lorsqu'il s'agit de développement économique, les collectivités territoriales ont l'habitude de créer des villages d'entreprises classiques en faisant l'acquisition d'un terrain puis en proposant des locaux standards aux entreprises sans avoir nécessairement identifié au préalable leurs besoins.

A partir de ces constats, la marque "Village d'Artisans" s'inscrit à l'inverse de la logique des villages d'entreprises classiques visant d'abord à créer des locaux puis à rechercher des locataires. Il s'agit d'une démarche concertée entre la collectivité et les artisans locaux.

Objectifs

La marque "Village d’Artisans" est une démarche de développement local qui vise à faire émerger et à concrétiser les projets immobiliers latents sur un territoire. Ce concept original a pour objectif de proposer aux artisans des locaux qu'ils peuvent définir et agencer comme ils le souhaitent : une solution face aux problèmes rencontrés dans les pépinières ou hôtels d'entreprises qui proposent souvent des locaux trop petits ou trop grands. Il s’agit de regrouper en un même lieu des artisans dans l’incapacité de se développer ou d’embaucher faute d’espace ou de temps.

 

 

Présentation de la démarche

Le projet se déroule en deux temps : l’étude puis l’action. Cette méthode est le point d’ancrage de la démarche.

Pour cela, la collectivité lance une étude préalable, et notamment une enquête auprès des artisans locaux, en s’appuyant sur la Chambre de Métiers et de l’Artisanat de l’Eure et Eure Expansion. Celle-ci permet de recenser :

  • les besoins des entrepreneurs du territoire,
  • les projets existants,
  • les opportunités foncières.

Suite à l’étude, l’objectif est de concrétiser les projets identifiés. En fonction des résultats, le "Village d’Artisans peut prendre place en respectant les principes généraux suivants :

  • avoir une implantation de qualité pour être visible,
  • prévoir des locaux adaptés et modulables,
  • mutualiser les surfaces pour les parkings.

La marque "Village d’Artisans" n’est pas un concept architectural, chacun des 5 sites existants dans l’Eure est spécifique car, adapté au contexte local (taille, choix techniques, esthétique).

Elle n’est pas une action qui aboutit systématiquement à la construction d’un bâtiment, elle recherche avant tout des solutions aux problèmes immobiliers des entreprises locales : elle peut donc aboutir à déconseiller aux collectivités une offre immobilière, ou à proposer une offre foncière plus adaptée aux entreprises artisanales.

Le premier "Village d’Artisans" a été créé en 2006 à Neubourg, puis 5 autres ont vu le jour, à Charleval (2009), Etrépagny (2009), Pont de l’Arche (2014) et au Thuit-Anger (2014).

Les artisans officient dans des domaines variés, contribuant à une vraie synergie entre entreprises (électricien, plombier-chauffagiste, peintre en bâtiment, menuisier, etc).

 

Ci-dessous : Village d'Artisans d'Andelle (à gauche) et Village d'Artisans de Neubourg (à droite)

 

Points forts de la démarche

Le bâtiment peut être divisé en plusieurs locaux réalisés et équipés sur mesure en fonction du besoin identifié de l’artisan (show-room, bureau, atelier, entrepôt,…).

Le projet est par ailleurs sécurisé : les aides financières sont mobilisées, le prix du loyer est défini par avance et couvre le remboursement d’emprunt de la collectivité. Le bâtiment est pré-commercialisé avant sa construction.

La démarche apporte de la souplesse : si la collectivité souhaite laisser des cellules disponibles, elle peut choisir de construire un bâtiment d’une surface supérieure aux besoins exprimés.

Chaque Village d'Artisans permet de proposer aux entreprises des espaces de production, mais aussi de vente et d'exposition, à des loyers accessibles. Ils participent au développement économique en milieu rural et pallient le manque d'offre immobilière adaptée aux besoins des artisans.

Les Villages d'Artisans bénéficient :

  • d'une implantation de qualité pour être visible,
  • d'un ou plusieurs bâtiment(s) divisé(s) en locaux adaptés en évitant l'hyperspécialisation,
  • de surfaces modulables,
  • d'accès et de parkings communs.

 

Plan Village d'Artisans

 

Toutefois, le programme immobilier reste spécifique à chaque Village d'Artisans.

 

La méthode prospective développées dans le cadre de la démarche "Village d'Artisans" permet de :

  • développer, formaliser et valider les projets détectés,
  • proposer une stratégie d'offre à la collectivité pour répondre aux besoins immédiats et à venir,
  • détecter, le cas échéant, un programme immobilier sur mesure (pas de local standard),
  • calculer le coût global du projet, mobiliser les financements nécessaires, dresser le bilan de l'opération,
  • réaliser des simulations pour aider la collectivité à déterminer les loyers à annoncer aux entreprises,
  • obtenir les engagements de location des entreprises avant le lancement du projet.

Les intérêts sont nombreux :

  • sécuriser les investissements de la collectivité concernée,
  • mutualiser les coûts,
  • répondre précisément aux besoins immobiliers locaux,
  • développer les entreprises artisanales locales,
  • accroitre le nombre d'emplois sur le territoire,
  • économiser le foncier en regroupant les entreprises,
  • initier des synergies d'entreprise,
  • agir sur la transmissibilité des entreprises artisanales.

 

Points de vigilance

L'efficacité de la démarche repose sur la sensibilisation de l'EPCI à la nécessité que le site pressenti remplit les conditions nécessaires, à savoir :

  • visibilité, maîtrise foncière de la collectivité et accessibilité (si le site n'est pas viabilisé, veiller notamment à ce que la procédure d'aménagement ait été engagée),
  • engagement sur les délais de livraison du bâtiment (veiller au décalage de temps par rapport à la date de livraison promise aux entreprises, sinon risque de désengagement de certains artisans),
  • inscription du projet dans le contrat de Pays : prérequis pour obtenir des financements dans l'Eure.

 

Données clefs

Financeurs : la Collectivité (EPCI), le Département de l'Eure, la Région, l'Etat à travers la Dotation d'Equipement des Territoires Ruraux (DETR) et les Fonds d'Intervention pour les Services, l'Artisanat et le Commerce (FISAC), l'Europe (FEDER)

Partenaires : EPCI, CMA 27, Eure Expansion, Département de l'Eure

Impact sur l'offre immobilière artisanale : 5 Villages d'Artisans créés, soit un total de 9 900 m² de surfaces

Impact sur l'emploi : 59 emplois nets créés

Surface moyenne d'un Village d'Artisans : 1 300 à 2 600 m² (dépend des besoins identifiés)

Coût moyen d'un Village d'Artisans : 2 500 000  €

Loyer moyen : de 5 à 6 €/m²/mois HT HC

 

Bilan de l'action

Résultats

Depuis 2002 :

  • 11 études menées
  • 5 villages d’artisans construits
  • 2 études en cours (Agglomération Seine Eure / Communauté de Communes de Lyons Andelle)
  • 1 étude programmée (Lyons-la-Forêt)
  • Une dizaine de CMA départementales intéressées
  • Des études menées par la CMA28 et CMA50
  • 59 créations nettes d’emplois

Diffusion de la démarche :

Cette action a été retenue comme action remarquable par l’APCMA (Assemblée Permanente des Chambres de Métiers et de l’Artisanat) en décembre 2007 puis présentée aux assises du développement économique organisées par l’APCMA en avril 2008. Elle a été primée en 2011 au Conseil Economique Social et de l’Environnement lors des trophées Initiatives de l’Economie (concours national) dans la catégorie "métiers et artisanat". Près d’une quinzaine de CMA et trois collectivités ont pris contact avec l’Eure pour disposer d’informations complémentaires dont 3 ont fait le déplacement sur site (CMA44, CMA28 et CMA59).

La marque "Village d’Artisans" enregistrée à l’INPI :

La CMA27 a enregistré la marque "Village d’Artisans" à l’Institut National de la Propriété Intellectuelle (INPI) en septembre 2007 afin de garantir l’exclusivité de ce nom à des projets immobiliers élaborés selon la méthode développée par la CMA27 et Eure Expansion. Cette précaution vise à conserver la notoriété acquise avec cette action depuis 2002.

Forte réactivité des collectivités locales :

Le Conseil régional de Haute-Normandie et le Conseil départemental de l’Eure ont adapté très vite leur régime d’aide afin de mieux soutenir financièrement les Villages d’Artisans, véritables outils de développement local.

Optimisation des fonds publics :

Plus d’une douzaine d’études "Villages d’Artisans" ont été réalisées en faveur des intercommunalités. Cinq ont donné lieu à une construction. Dans les autres cas, la CMA27 et Eure Expansion ont déconseillé un investissement immobilier public qui n’était pas pertinent sur le territoire.

En cas d’étude favorable, l’intercommunalité investit avec un risque maitrisé :

  • Formatage du projet adapté au territoire
  • Coût du projet identifié
  • Bâtiments pré-commercialisés

Pistes de progrès

Avec le développement de l'économie collaborative, une des pistes envisagées pourrait être la création d'un espace de coworking au sein des Villages d'Artisans proposant des espaces de travail informatisés et ayant recours aux dernières technologies numériques.

 

 

Enseignements

Facteurs de réussite

Des bâtiments "sur-mesure", adaptés aux besoins des artisans et offrant des loyers modérés (contrairement aux locaux privés).

Les futurs locataires sont identifiés avant la construction du Village d'Artisans et définissent leurs besoins.

La démarche favorise la transmission d'activités. En effet, 39% des entreprises artisanales ont leurs locaux professionnels installés à leur domicile, ce qui n'est pas sans poser souci au niveau de la transmission.

Une volonté politique forte des collectivités pour soutenir le développement économique du territoire, ainsi qu'une démarche partenariale.

 

Contacts

M. Bernard BEHOT, Responsable du Pôle "Appui aux Collectivités Locales"

Mail : b.behot@cm-27.fr  /  Tél : 02 32 39 41 81

Adresse : Chambre de Métiers et de l'Artisanat de l'Eure, 8 boulevard Président Allende - 27000 Evreux

Accédez à la page Facebook de la CMA de l'Eure

 

Mots-clefs

Artisanat, Cour artisanale

 

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