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Requalification urbaine et revitalisation économique d'un centre ancien

Opération Montpellier GrandCœur - Montpellier Centre

Genèse de l'action

Contexte

Du fait de l’attractivité de Montpellier et de son agglomération (+ 5 000 habitants/an en moyenne), le rôle urbain du cœur de ville, d’ores et déjà essentiel, s’accentue un peu plus chaque année. A cette fin, l’enjeu pour la Ville de Montpellier, à travers l’opération "Montpellier GrandCœur" lancée en 2002, dans le prolongement des mutations opérées dans les années 1990 sur certains secteurs du centre-ville, vise à améliorer la qualité de vie des habitants du centre-ville et à attirer de nouveaux résidents. La Ville souhaite en cela assurer la pérennité et l’harmonie de son territoire, dans le contexte d'un marché immobilier tendu et avec l'objectif de respecter des standards de qualité, quelle que soit la typologie des logements.

L’opération Montpellier GrandCœur, toujours en cours, lie les problématiques de l’habitat, du commerce, de la mixité sociale et de l’amélioration du cadre de vie, et permet à la Ville de mettre en œuvre une politique de renouvellement urbain sur un périmètre cohérent, constitué de l’Ecusson et des faubourgs périphériques, caractérisés par la forte présence d’habitat ancien et donc de logements et bâtis dégradés, à travers la mise en place de divers outils ou procédures d'aménagement.

Cette opération a également permis des interventions dans les secteurs de faubourgs particulièrement touchés par la vacance de locaux commerciaux et par une spécialisation de l'offre engendrant une perte de diversité commerciale (multiplication des salons de coiffure pour homme, boucheries halal et épiceries). Des difficultés accentuées par la présence d'un centre commercial majeur, Le Polygone (2), en plein centre-ville, à proximité immédiate de la Place de la Comédie, nécessitant pour les autres commerces de l'hyper centre de développer une offre différenciante afin de moins subir la concurrence de ce centre commercial.

 

(1)  L'opération GrandCoeur concerne l'ensemble du quartier centre de Montpellier. Un territoire plus large que l'Ecusson (centre historique, comédie) puisqu'il comprend aussi les faubourgs qui l'entourent (Antigone, Gares - nouveau Saint-Roch, Mermoz, Gambetta-Clémenceau, Figuerolles, les Arceaux, Boutonnet, les Beaux-Arts et les Aubes). 70 000 habitants sont concernés, dont 12 000 à l'intérieur de l'Ecusson. Le quartier Figuerolles est inscrit en Politique de la Ville.

(2) Le Polygone est composé de 120 boutiques dont la FNAC, les Galeries Lafayette et d'autres enseignes nationales. Il concentre l'offre en équipement de la personne du centre-ville et réalise 50% du chiffre d'affaires commerçant de la Ville de Montpellier.

Enjeux

Plusieurs orientations guident les actions sur le quartier Centre :

  • Rendre le centre-ville disponible, utile et accessible à l'ensemble des habitants de l'agglomération dont il constitue l'espace public majeur.
  • Rendre le centre-ville agréable et confortable pour ceux qui y résident et pour de nouveaux habitants.

Objectifs

Protéger, mettre en valeur et dynamiser le patrimoine historique, le cadre bâti et l'espace public du quartier centre :

  • Agir pour le logement : réactiver et diversifier le marché du logement par la réhabilitation du parc de logements inconfortables ou insalubres, par des constructions neuves sur des friches urbaines, par l'amélioration des performances énergétiques des logements et par la remise sur le marché de locaux vacants.
  • Agir pour le commerce et l'artisanat : dynamiser les activités économiques, commerciales et de services, d'artisanat et de bureaux, avec notamment le renforcement et l'adaptation de l'offre immobilière dans ce domaine.
  • Agir pour le patrimoine bâti : préserver le charme et le patrimoine du centre-ville, mettre en valeur les bâtiments et les monuments historiques, inciter au ravalement et lutter contre les tags.
  • Agir pour le cadre bâti : aménager les espaces publics (requalification de places et de rues, piétonisation, création de squares et de parcs urbains, création de places de stationnement, desserte par les transports publics), améliorer le fonctionnement de la vie au quotidien (actions sur la propreté urbaine, renforcement de la sécurité publique, lutte contre le bruit), mener des actions en faveur de la vie associative.

Assurer un meilleur équilibre entre la périphérie et le centre en termes de logements, d'activités et d'équipements.

Requalifier le bâti dégradé et inadapté tout en préservant et mettant en valeur le patrimoine ancien.

Favoriser la mixité sociale, en luttant contre les phénomènes d'exclusion pouvant être liés aux conditions de logement insatisfaisantes de populations en situation précaire.

Au Prè Simper - Boulevard du Jeu de Paume

 

Plus précisément sur le volet commercial et artisanal :

  • Valoriser des axes commerçants, en attirant quelques enseignes et en luttant contre la vacance des locaux commerciaux inadaptés dans les rues du centre-ville (locaux vétustes, de surface insuffisante, sans espace dédié aux livraisons...).
  • Recréer une activité économique par une présence artisanale à l'échelle de deux secteurs d'intervention : l'Ecusson Nord et la Rue Général Vincent à Figuerolles.
  • Eviter la spécialisation de l'offre dans certains secteurs du centre-ville.
  • Donner l'opportunité à des porteurs de projet de proposer une offre plus qualitative et différenciante de celle proposée habituellement (ex : création, arts, commerçants indépendants).
  • "Etendre" le cœur marchand de la Ville pour en faire un pôle commercial à la mesure du développement de l'agglomération montpelliéraine tout en promouvant le centre historique.

Présentation de la démarche

Pilotage / Concepteur

Convention Publique d'Aménagement confiée par la Ville de Montpellier à la SERM - Société d'Equipement de la Région Montpelliéraine (actuelle SA3M) et notifiée le 1er août 2003 pour une durée de 10 ans.

Acteurs, intervenants, partenaires

Ville de Montpellier, Montpellier Méditerranée Métropole, SERM, Région Languedoc-Roussillon, Etat, Agence Nationale d'Amélioration de l'Habitat (ANAH), Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU), Caisse des Dépôts et Consignations et CCI (associée au comité de suivi des actions "commerce").

Points forts de la démarche

Interventions sur l'habitat :

Mise en œuvre de dispositifs réglementaires et opérationnels complémentaires, permettant d'intervenir de façon significative sur le parc de logements :

  • Opérations Programmées d'Amélioration de l'Habitat de Renouvellement Urbain et de Copropriétés Dégradées (OPAH RU CD) (3) sur les secteurs Gambetta-Clémenceau/Nord-Ecusson entre 2004 et 2009, Sud-Ecusson/Laissac/Gare entre 2007 et 2012, Saint-Guilhem/Laissac/Comédie entre 2012 et 2017 et Gambetta-Figuerolles/Nord-Ecusson entre 2010 et 2015.
  • Périmètres de restauration immobilière avec déclarations d'utilité publique de travaux (PRI-DUP travaux) (4) afin de garantir l'effectivité et la qualité des opérations de réhabilitation et de mise aux normes d'habitabilité des logements, sur le fondement des articles L 313-4 et suivants du Code de l'urbanisme.
    • PRI Figuerolles-Clémenceau (1ère DUP approuvé le 30 mai 2005) portant sur 209 immeubles.

    • PRI Ecusson Nord approuvé le 2 mars 2006 portant sur 66 immeubles.

  • Plan de Sauvegarde et de mise en valeur du Secteur Sauvegardé (crée sur le périmètre de l'Ecusson et ses abords). Complété en 2006 de Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP)
  • Dispositif d'incitation et d'aide au ravalement de façade des immeubles : subvention à hauteur de 30% maximum des travaux engagés par les propriétaires, transmission d'un cahier de préconisations des travaux adapté pour tous les bâtiments situés dans le périmètre de ravalement obligatoire
  • Dispositif "accession abordable" en acquisition/amélioration d'immeubles en copropriété à réhabiliter : programmation de l'immeuble ; choix du professionnel mutualisant les copropriétaires ; vente directe auprès des copropriétaires avec engagement du respect du programme des travaux ; respect des critères d'éligibilité des primo-accédant et des clauses anti spéculatives.

Actions en faveur de la mixité sociale :

Régulation de l'offre immobilière locative par la production de logements sociaux et la mise aux normes d'habitabilité de logements avec loyer maîtrisé (exemples : production de logements sociaux publics 6 rue Reynes et 9 rue Claret).

Interventions sur le commerce :

Identification d'axes stratégiques sur lequel le commerce doit être maintenu et/ou la qualité de l'offre renforcée.

Acquisition des murs commerciaux par le biais de négociations amiables ou par l'exercice du Droit de Préemption Urbain (5)

Acquisition de droits au bail en complément des murs acquis par le biais de négociation amiable ou par l'exercice du Droit de Préemption Commerciale (6)

Rénovation, extension et création d'équipements de proximité.

Reconversion des rez-de-chaussée en dehors des axes stratégiques.

Portage public des cellules commerciales pendant plusieurs années par la SERM : valorisation à terme des investissements réalisés et perception des recettes locatives.

Exemples :

  • Redynamisation du Boulevard du Jeu de Paume jusqu'au Boulevard Gambetta et à la place Saint-Denis.

Aménagé au XIXe siècle, ce secteur offre en rez-de-chaussée des surfaces commerciales importantes, à même d'attirer des commerces "haut de gamme". Ce Boulevard a ainsi fait l'objet de piétonisation (zone piétonne élargie jusqu'au cours Gambetta avec ses 550 places de parking) et d'installation d'une ligne de tramway afin de faciliter sa desserte. La SERM a procédé d'une part à l'achat des murs des commerces disponibles, avec l'objectif de racheter jusqu'à 50% des 11 000 m² de surfaces en rez-de-chaussée d’immeubles, et d'autre part au montage d'une société de projet avec la Caisse des Dépôts. Ces conditions ont permis la mise en place d'une offre commerciale plus cohérente.

Yoyo Kistore - Boulevard du Jeu de Paume

 

Aujourd'hui, le boulevard du Jeu de Paume regroupe 21 activités cohérentes et complémentaires (sur une surface de  2 400 m²), 29 nouvelles boutiques ouvertes depuis 2013 (3 820 m²) et 4 locaux privés (1 040 m²). 6 ouvertures sont prévues prochainement (630 m² et 5 locaux doivent encore être commercialisés par la SERM (1 400 m²).

Les Halles Laissac dont le chantier de construction est prévu du 1er trimestre 2017 jusqu'au printemps 2018, aux abords du Boulevard du Jeu de Paume et à l'intersection de 4 lignes de tramway contribueront également à l'attractivité de ce secteur.

  • Transfert du marché quotidien du secteur Figuerolles vers la Place Salengro réaménagée, afin de créer trois nouveaux marchés sur le plan Cabanes (un marché aux livres et à la brocante, un marché aux fleurs et un marché artisanal).

Intervention sur l'artisanat :

Acquisition et restructuration de locaux artisanaux (quartier Figuerolles à l'échelle de toute une rue - Rue du Général Vincent, et quartier Ecusson : autour d'un circuit - Partie Nord) dans l'optique de remettre sur le marché ces locaux selon leur usage d'origine (atelier-boutique et échoppe) et de créer un "Circuit des Métiers d'art" :

  • Acquisition de 14 locaux artisanaux en rez-de-chaussée pour 726 m²
  • Restructuration des locaux achetés
  • Location puis vente des locaux restructurés aux occupants

Montage :

  • Un aménageur réalisant les acquisitions, les travaux, la commercialisation et la gestion des locaux
  • Une période de portage permettant la maturation des activités artisanales avant leur retour dans le secteur privé
  • La revente des locaux à un prix permettant un effort de remboursement comparable au niveau des loyers pratiqués pendant la période de portage.
Réhabilitation de locaux artisanaux - Boulevard du Jeu de Paume

 

Ce dispositif est le prolongement de l'opération "pépinière" menée sur les Ateliers des métiers d'art du boulevard Bonne Nouvelle et sera conforté par l'installation envisagée à proximité immédiate (rue de l'Université) d'un espace de la fondation des Ateliers des arts de France. La première tranche comporte 7 locaux (5 sont loués). La seconde tranche (rue du général Vincent) est programmée pour le premier trimestre.

 

(3) Une OPAH est une convention passée entre une commune, un EPCI (selon les cas), l'Etat, la Région et l'Anah (Agence nationale de l'habitat). Elle vise à requalifier le cadre bâti (exemple : mise en valeur des façades) en engageant une démarche incitative auprès des propriétaires. Ainsi, les propriétaires qui engagent des travaux sur un logement, en vue de l'occuper ou de le louer, peuvent bénéficier, sous condition de ressources, de subventions si leur bien est situé dans l'un des périmètres d'OPAH. La limite réglementaire d'une OPAH est de 5 ans.

Préalablement à l'OPAH RU débuté en 2004 sur le secteur Gambetta-Clémenceau/Figuerolles/Nord-Ecusson, d'autres OPAH avaient déjà été mises en œuvre sur le centre-ville : OPAH "Sainte-Anne" et OPAH "Gambetta-Figuerolles" au cours des années 1990, OPAH "Méditerranée Gare" achevée en 2002, OPAH "Boutonnet-Beaux-Arts" achevée en 2005 et OPAH "Cathédrale-Rectorat" achevée en 2004.

(4) Le Périmètre de Restauration Immobilière (PRI) a pour objet la restauration et la remise en état d'habitabilité d'immeubles ou de groupes d'immeubles.

La création de PRI assorti de DUP de travaux vise à favoriser la réhabilitation complète des immeubles. Ce dispositif permet d'intervenir sur l'habitat le plus dégradé, délaissé par ses propriétaires, permet de veiller à la qualité architecturale des restaurations, et à l'amélioration du cadre de vie global du quartier. Il permet également de garantir la réalisation des travaux, grâce à la faculté d'exiger l'exécution sous contrainte de délai.

(5) La propriété permet d'agir pour faciliter les transferts, pour négocier un départ lors du renouvellement, de maîtriser le plan de merchandising puis la recommercialisation, de faire évoluer les valeurs locatives, d'intervenir sur les devantures...

(6) Dispositif complémentaire nécessaire pour disposer d'un "volume" suffisant de m² pour faire effet levier sur la commercialité. De plus, il permet d'éviter des implantations sauvages non définies par le plan de merchandising et d'affirmer la volonté publique tant à l'égard des commerces en place qu'à l'encontre des enseignes recherchées. Cependant, il permet une valorisation faible voire nulle des investissements réalisés et requière le paiement des loyers par les locataires.

Difficultés rencontrées / Imprévus

Chaque opération a un caractère particulier, les différents quartiers concernés ayant des caractéristiques distinctes, ce qui peut se traduire par des délais de réalisation assez longs et des coûts de portage importants.

Certains propriétaires peuvent se montrer réticents à mener des actions sur le(s) logement(s) dont ils disposent. Il est également nécessaire de bien informer les habitants sur la réalisation de futurs travaux et sur leurs conséquences (la piétonisation de l'Ecusson a, dans un premier temps, suscité de vives réactions).

Bilan de l'action

Résultats

Ce dispositif, alliant mesures incitatives et coercitives, s'est avéré être un outil adapté et particulièrement efficace. Il a notamment permis, lors de l'OPAH RU CD de Gambetta-Figuerolles/Nord-Ecusson menée entre août 2010 et août 2015, la réhabilitation de 88 logements dont 38 logements occupés par leurs propriétaires, la remise sur le marché de 38 logements vacants, le conventionnement à loyer maîtrisé de 50 logements et la réhabilitation de 26 copropriétés dégradées ou insalubres et 52 parties communes d'immeubles. L'Opération Montpellier GrandCœur porte au total sur la réalisation (construction ou rénovation) de 1 600 logements, dont 500 logements sociaux.

La SERM (Concession GrandCœur) a acquis 113 locaux commerciaux ou artisanaux représentant 11 982 m² depuis la mise en place de la concession. 45 ont déjà été revendus soit 4 588 m².

La SAAM (Concession Nouveau GrandCœur) a acquis depuis la mise en place de la concession 7 locaux commerciaux ou artisanaux représentant 542 m².

Objectif du Nouveau GrandCœur : acquérir 3 200 m² de locaux commerciaux sur des axes stratégiques (+/- 40 locaux).

 

Enseignements

Facteurs de réussite

Créer une structure  pluridisciplinaire associant des compétences diverses et des acteurs complémentaires (Ville, aménageur : SERM dans ce cas, et opérateurs : bailleurs sociaux) permettant la coordination des efforts de chacun pour traiter des problématiques multiples.

Intervenir prioritairement sur certains périmètres et y concentrer des moyens, notamment financiers, afin de créer une réelle dynamique, visible et susceptible d'avoir le plus grand effet d'entrainement.

Favoriser une stratégie globale de renouvellement urbain, qui mixe l'insertion sociale, la gestion urbaine de proximité, la confortation des services publics, l'achèvement et le développement des équipements publics, et la redynamisation de l'activité économique et commerciale.

Avoir recours à une gamme variée d'outils juridiques et de partenariats, en fonction des cas à traiter et de l'objectif fixé.

Mettre en place un programme de communication spécifique pour informer précisément le sens des opérations aux propriétaires, locataires et plus généralement aux habitants du territoire couvert par l'opération.

Plus spécifiquement sur les activités commerciales et économiques :

  • Maîtriser suffisamment de locaux pour créer un effet de levier.
  • Mettre en place un plan de merchandising adapté :
    • Rechercher la complémentarité plutôt que la concurrence.
    • Installer des marques ou des commerces à forte notoriété dans un positionnement "moyen/haut de gamme", mais surtout  "différenciant" ou "de belle renommée" plutôt que de grandes enseignes
  • Réduire le nombre d'établissements créant peu de flux.
  • Donner au lieu/secteur une identité : créer une image, un style, une adresse...
  • Maîtriser le fonctionnement de la copropriété, les baux commerciaux, la valorisation des murs commerciaux, des fonds de commerce/droit au bail et la gestion des locaux.
  • Maîtriser la valorisation des fonds de commerce/droit au bail et la réglementation spécifique (renouvellement, éviction, résiliation, déspécialisation, agrément...) et la recommercialisation.

Ecueils à éviter

Systématiser la démarche et mobiliser les outils à disposition sans tenir compte des spécificités sociales, économiques ou patrimoniales du secteur à requalifier.

Coût et financement de l'action

Budget de 100 millions d'euros, avec une participation des collectivités supérieure à 20 millions d'euros, liée principalement au logement social public et privé.

Subventions engagées par l'ANAH, la Ville de Montpellier, Montpellier Méditerranée Métropole et le Conseil Général.

Contacts

M. Jean-François SCIGACZ, Chargé de commerce à la Société d'Aménagement de Montpellier Méditerranée Métropole (SA3M)

Tél : 04 67 13 63 98

La mission GrandCœur vous accueille au 17 bd du Jeu de Paume (Montpellier) du lundi au jeudi, 9h30 à 17h30 et le vendredi de 9h30 à 16h30.

Tél : 04 34 88 79 40

E-mail : mission.grandcoeur@ville-montpellier.fr

Ressources

Une douzaine de personnes issus des services municipaux : architectes, ingénieurs, techniciens, personnels d'accueil... pour organiser et assurer la transversalité entre tous les intervenants.

Une antenne SERM d'une douzaine de personnes : spécialistes du ravalement de façade, des permanences pour les travaux en OPAH, des juristes pour sécuriser le montage des dossiers, des architectes, des négociateurs fonciers...

En savoir plus

Le périmètre de Montpellier GrandCœur - Atelier FRARU 2008 (PDF - 5,96 Mo)

Portail Montpellier.fr - Les OPAH de la Ville de Montpellier

Le boulevard du Jeu de Paume, un axe commercial stratégique redynamisé

Mots-clefs

Montpellier, OPAH, DUP, Subvention

 

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