Paramètres à prendre en compte pour optimiser le choix d'implantation
- Détails
Elaborer le projet
Concevoir le projet physique
L'essentiel
Donner une visibilité maximale et une accessibilité tous modes du ou des linéaires marchands
Proposer une prise directe sur les flux de déplacement tous modes, irriguant le quartier et le reliant au reste de la ville et de l'agglomération
Fournir un stationnement public, en quantité suffisante, proche et dédié à la clientèle
Favoriser les synergies en regroupant les activités commerciales, les services (santé, banques…) et les équipements publics (bureau de Poste, établissements scolaires, sportifs et culturels…)
Confronter le projet à la réalité opérationnelle
Les enjeux
Optimiser l'implantation pour capter le maximum de clientèle, en provenance du quartier, de l'environnement proche et des flux de passage, pour des achats quotidiens ou occasionnels en tenant compte des points forts et des contraintes du site et des impératifs opérationnels (coûts, temps...)
Les objectifs et les stratégies de l'action
Concilier "idéal commercial", pour attirer des activités qualitatives et capter et développer la clientèle, et "réalisme opérationnel", afin d'optimiser le projet
Les actions préalables
Analyser finement l'évolution de la zone de chalandise pour déterminer si elle est suffisante
Suivre régulièrement l'environnement concurrentiel et son impact sur l'offre commerciale de proximité : distance, accessibilité, typologie de l'offre, complémentarités…
Analyser les dysfonctionnements de l'offre de proximité à restructurer ou à recréer en relation avec la dynamique d'évolution du quartier et de la commune (voire de l'agglomération)
Déterminer très précisément l'ensemble des contraintes et des avantages du site (localisation, foncier disponible, densité de population, voies de circulation...) ainsi que les contraintes budgétaires
Le descriptif de l'action
Programmation urbaine à établir en amont du projet architectural et en même temps que le projet de recomposition urbanistique du quartier :
- Repérage des sites potentiels de relocalisation et étude de faisabilité de leur acquisition-libération ;
- Analyse de la desserte des sites potentiels d'implantation et de l'évolution des déplacements tous modes associés (comptage de flux, reconfiguration de la trame viaire, plan de circulation…) ;
- Calibrage du stationnement dédié aux commerces
Prescriptions urbanistiques, techniques et architecturales pour l'implantation, l'orientation et la desserte du site commercial
Bilan coût/avantage des différentes hypothèses d'implantation au regard des contraintes du site, de l'idéal commercial (visibilité, accessibilité, stationnement...) et de l'enveloppe budgétaire, pour faire le choix entre une opération en solo ou mixte, le choix du lieu d'implantation...
Les acteurs
Ville, EPCI, Aménageur, Promoteur, Opérateur public type Epareca ou bailleur social, Architecte, Urbaniste, Financeurs, DDT(M), ANRU, Bureaux d'études dont cabinet d'études de programmation urbaine
Coût et financement de l'action
Frais d'étude urbaine ou de maîtrise d'oeuvre
Le calendrier de l'action
A engager après la réalisation des études urbaines, juridique et foncière, et de potentiel commercial
A valider après les premiers rendus des études de faisabilité technique
Durée de 3 à 6 mois selon l'importance des sites, hors délais de présentation et validation par le maître d'ouvrage et ses partenaires
Résultats et évaluation de l'action
Analyse des résultats de l'étude de programmation et d'implantation tenant compte du compromis trouvé entre l'déal commercial et les contraintes du terrain pour :
- Définir les principes d'implantation du nouveau site commercial retenu ou les principes de reconfiguration urbanistique du site existant ;
- Elaborer le cahier des charges architectural ;
- Elaborer le cahier des charges de réaménagement des espaces publics
Mots-clefs
Zone de chalandise, Concurrence, Visibilité, Accessibilité, Stationnement, Synergie, Positionnement, Maîtrise d'ouvrage, VEFA